Luiz Augusto Pereira de Almeida*
A toda hora surge a pergunta: os preços dos imóveis em São Paulo irão cair? É melhor comprar agora ou esperar um pouco? Sempre é difícil predizer o futuro, mas, nesse caso, os indicadores estão todos apostando para a continuidade da alta.
São Paulo é uma cidade que a todos encanta. Centro pulsante da América Latina, ela é dinâmica, atraente, forte e envolvente. Concentra inteligência, criatividade, tecnologia, inovação, empreendedorismo e, porque não, sensibilidade e espiritualidade. Dados da prefeitura indicam que a projeção populacional para a capital é de 12,250 milhões de pessoas para 2030. É como se, daqui até lá, crescêssemos uma cidade de Itatiba ou Caraguatatuba por ano. Para absorver um aumento desse porte, é necessária uma oferta contínua de habitação.
Dados do Secovi - O Sindicato da Habitação indicam um forte crescimento de unidades vendidas nesta última década ( pico de 35,8 mil unidades em 2010), mas ainda distante do quadro ideal. E, como sabemos, o preço de qualquer produto é identificado pela combinação daoferta e procura. Se temos mais oferta, o preço cai e, o contrário é verdadeiro. Vale dizer que, se a oferta é escassa, os preços sobem, e parece que a oferta para os próximos anos, devido a alguns fatores, será menor ou semelhante à dos anos anteriores.
Falta de terrenos: São Paulo optou em seu plano diretor por restringir a ocupação dos terrenos. Já chegamos a construir o equivalente a 22 vezes o tamanho do terreno ( Edifício Martinelli) e hoje esse múltiplo não passa de uma ou duas vezes. Quem quiser construir mais, tem depagar licença para a prefeitura. Ou seja, nunca teremos verdadeiros arranhacéus em nossa cidade, acomodando milhares de pessoas, como ocorre em centros urbanos como Nova York, Dubai e Miami. Se para cima não pode, só nos resta crescer para os lados, através do espalhamento. Portanto, sempre haverá o efeito borda, ou seja, o centro mais caro e a borda mais barata.
Processo de aprovação: um projeto de um empreendimento residencial na cidade de São Paulo, dependendo de seu porte e localização, pode levar anos para receber um alvará de obra, prazo incompatível com o dinamismo da cidade.
Restrições ambientais e compensações urbanas: a euforia e os debates que temos visto no Brasil sobre o meio ambiente devem nos levar, em breve, a um impasse. Na recente aprovação do Código Florestal, nenhuma distinção foi feita entre meio ambiente urbano e rural. Ou seja, uma mesma lei deverá ser aplicada no campo e na cidade, quando os dois ambientes são totalmente distintos e demandam soluções amplamente diferentes. Com mais restrições no uso e ocupação do solo, os custos serão, certamente, maiores.
Custo da Construção: com o crescimento da indústria da construção civil, temos visto nos últimos anos uma forte pressão sobre a capacidade de produção dos fornecedores de materiais de construção,forçando um generalizado aumento de preços.
Custo da Mão de Obra - com o aumento de lançamentos, bem como da construção em geral no Brasil (vide estádios, ginásios e infraestrutura para a Copa do Mundo de 2014 e Olimpíada de 2016), a mão de obra tornou-se um bem escasso e com isso os salários dispararam.
Aumento de renda revertido para imóveis - a economia brasileira vem crescendo e a ascensão das classes C e D impulsionou de uma forma geral a renda da população. E parte deste excedente foi e está sendo canalizado para o setor imobiliário, seja para a primeira moradia, seja para especulação.
Diminuição das taxas de juros - a força tarefa do governo em prol da redução das taxas de juros ( 19% em 2005, para 9,75% em 2010 e, agora, em 8%) levará investidores e poupadores a transferirem seus recursos para algomais rentável. O mercado imobiliário, com certeza, será uma forte opção.
Aumento de Crédito - nos últimos anos, o aumento de crédito foi expressivo. De R$ 10,4 bilhões (poupança mais o FGTS) em 2005 para R$ 84,1 bilhões em 2010. Financiamentos de até 30 anos foram estabelecidos, facilitando a compra do imóvel. A expectativa do mercado é de que a relação crédito/PIB cresça dos atuais 3% para 10% nos próximo anos.
Menor número de lançamentos nos próximos anos - As construtoras/incorporadoras lançaram inúmeros empreendimentos e, atualmente, estão sofrendo nos prazos de entrega, face aos desencontros de mão de obra, ou mesmo de materiais de construção. Assim, haverá um prazo para arrumar a casa, escasseando a oferta.
Psicológico coletivo -você já vendeu um imóvel e com odinheiro tentou comprar outro igual? Provavelmente, não conseguiu. O medo devender barato faz com que os preços estejam sempre subindo.
Devido a todas as razões aqui analisadas, salvo se houver um grande colapso econômico mundial ou alguma interferência governamental, dificilmente os preços dos imóveis cairão nos próximos anos na cidade de São Paulo. Por analogia, o mesmo deve ocorrer emtodo o Brasil.
*Luiz Augusto Pereira de Almeida é diretor da Fiabci/Brasil e diretor de marketing da Sobloco Construtora S.A.
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